Airbnb Kuantan: Masih Berbaloi Untuk Pelaburan?

Bila orang fikir tentang pelaburan hartanah di Kuantan, salah satu strategi yang cepat terlintas ialah short-stay atau Airbnb.

Secara logik, idea itu nampak menarik. Kuantan mempunyai pelancong domestik, kawasan pantai, pusat bandar, acara, urusan kerja dan pergerakan keluarga dari negeri-negeri Pantai Timur.

Tetapi soalan yang lebih penting bukan sekadar:

“ADA ORANG DATANG KUANTAN KE?”

Soalan sebenar ialah “Selepas kira persaingan, vacancy, kos operasi dan masa mengurus, masih berbaloi ke jadikan property sebagai short-stay?”

Jawapannya bergantung kepada lokasi, jenis property, kos pemilikan dan cara unit itu diuruskan.

Airbnb Di Kuantan Bukan Satu Pasaran Yang Sama

Satu kesilapan biasa ialah menganggap semua property di Kuantan mempunyai potensi short-stay yang sama. Sebenarnya, profil pelancong atau pengunjung boleh berbeza mengikut kawasan.

Property berhampiran pantai mungkin lebih menarik kepada keluarga dan pelancong hujung minggu. Property berhampiran pusat bandar pula mungkin lebih relevan kepada business traveller, mereka yang datang menghadiri acara atau mempunyai urusan kerja.

Ada juga kawasan yang mendapat permintaan lebih tinggi ketika cuti sekolah, hujung minggu panjang dan musim perayaan. Sebab itu sebelum membeli property untuk short-stay, jangan hanya tengok perkataan “Kuantan”.

Tanya:

• siapa tetamu utama;
• kenapa mereka mahu tinggal di kawasan itu;
• berapa lama mereka biasanya menginap;
• berapa nightly rate yang realistik; dan
• berapa banyak unit lain yang bersaing untuk tetamu yang sama.

Dalam short-stay, lokasi selalunya lebih penting daripada nama bandar semata-mata.

Demand Pelancongan Memang Ada, Tetapi Itu Bukan Jaminan

Kuantan memang mempunyai asas permintaan pelancongan yang besar. Menurut statistik Tourism Pahang, Kuantan merekodkan 2,386,462 ketibaan pelancong pada 2025, meningkat daripada 2,214,195 pada 2024. Angka ini menunjukkan terdapat aliran pelancong yang signifikan ke Kuantan.

Namun, jumlah pelancong tidak boleh terus diterjemahkan kepada “Airbnb mesti penuh.” Sebab pelancong mempunyai banyak pilihan tempat penginapan.

Mereka boleh memilih hotel, resort, homestay, serviced apartment, budget hotel, Airbnb atau tinggal bersama keluarga.

Dalam masa yang sama, setiap unit short-stay juga bersaing dengan listing lain dari segi harga, lokasi, review, kemudahan dan pengalaman tetamu. Jadi, data pelancongan boleh menunjukkan bahawa demand asas memang wujud, tetapi ia bukan jaminan bahawa sesebuah unit akan mencapai occupancy tertentu.

Apa Yang Menentukan Short-Stay Berbaloi?

Pada pandangan saya, ada lima perkara utama yang perlu diperiksa.

1. Lokasi

Lokasi masih menjadi faktor paling asas. Tetapi istilah “lokasi strategik” jangan dinilai melalui brochure semata-mata.

Lihat kemudahan seperti pusat bandar, pantai, hospital, pusat membeli-belah, kawasan makan, pusat acara dan tarikan pelancongan.

Lebih penting, fikirkan sama ada lokasi itu benar-benar relevan kepada jenis tetamu yang kita mahu tarik. Contohnya, lokasi yang sesuai untuk family traveller mungkin mempunyai karakter berbeza daripada lokasi yang lebih sesuai untuk business traveller.

2. Nightly Rate Yang Realistik

Jangan buat projection berdasarkan kadar tertinggi yang anda nampak di platform tempahan. Harga short-stay boleh berubah mengikut:

• hari biasa;
• hujung minggu;
• cuti sekolah;
• musim perayaan;
• event;
• jenis unit; dan
• tahap persaingan.

Sebuah unit mungkin boleh mengenakan kadar tinggi ketika peak season tetapi terpaksa menurunkan harga pada hari biasa.

Sebab itu lebih selamat menggunakan average nightly rate yang konservatif apabila membuat kiraan pelaburan.

3. Occupancy

Ramai pelabur terlalu fokus kepada nightly rate. Tetapi occupancy memainkan peranan yang sama penting.

Unit RM300 semalam tetapi booked enam malam sahaja dalam sebulan mungkin menghasilkan kurang daripada unit RM180 semalam yang booked 20 malam. Sebab itu kita perlu melihat:

nightly rate × occupied nights

bukan nightly rate sahaja. Lebih penting lagi, jangan gunakan occupancy ketika musim puncak sebagai andaian untuk sepanjang tahun.

4. Operating Cost

Short-stay mempunyai kos operasi yang long-term rental tidak semestinya ada pada tahap yang sama.

Antaranya:

• housekeeping;
• laundry;
• utilities;
• internet;
• toiletries;
• platform fee;
• repair;
• replacement furniture;
• consumables; dan
• management fee jika menggunakan operator.

Turnover tetamu yang lebih kerap juga bermaksud unit perlu dibersihkan dan diperiksa dengan lebih kerap. Kalau semua kos ini tidak dimasukkan dalam kiraan, projected income boleh nampak jauh lebih cantik daripada real cashflow.

5. Masa Dan Pengurusan

Airbnb bukan passive income secara automatik. Jika self-managed, pemilik masih perlu mengurus perkara seperti:

• pertanyaan tetamu;
• booking;
• pricing;
• check-in;
• check-out;
• housekeeping;
• complain;
• maintenance; dan
• review.

Masalah juga tidak semestinya berlaku dalam waktu pejabat. Kalau kerja utama anda sudah sibuk atau anda tinggal jauh daripada property, faktor masa dan sistem pengurusan ini perlu diambil kira dari awal.

Self-Managed vs Operator-Managed

Secara umum, ada dua pendekatan utama dalam mengurus short-stay.

Self-Managed

Pemilik mengurus sendiri operasi short-stay.

Kelebihan:

• lebih banyak kawalan;
• boleh menjimatkan management fee;
• lebih fleksibel menetapkan pricing;
• pemilik boleh menentukan sendiri standard operasi.

Kekurangan:

• memerlukan masa;
• perlu responsive kepada tetamu;
• perlu mengurus operasi harian;
• lebih mencabar jika tinggal jauh daripada property.

Operator-Managed

Sebahagian atau keseluruhan operasi diserahkan kepada operator.

Bergantung kepada struktur yang ditawarkan, operator mungkin membantu mengurus:

• listing;
• pricing;
• booking;
• komunikasi tetamu;
• check-in dan check-out;
• housekeeping; dan
• operasi unit.

Model ini boleh lebih sesuai untuk pemilik yang mahukan pendekatan lebih hands-off dari sudut operasi.

Tetapi jangan anggap operator-managed bermaksud keuntungan lebih tinggi secara automatik.

Kita tetap perlu semak struktur fee, pembahagian hasil, kos operasi dan tanggungjawab setiap pihak.

Risiko Yang Ramai Orang Terlepas Pandang

Short-stay mempunyai beberapa risiko yang pembeli selalu overlook.

Seasonality

Ada bulan yang kuat dan ada bulan yang lebih perlahan. Cuti sekolah, musim perayaan dan event tertentu boleh meningkatkan permintaan sementara. Jangan buat kiraan berdasarkan peak season sahaja.

Persaingan

Semakin banyak unit masuk ke platform short-stay, semakin banyak listing bersaing untuk kumpulan tetamu yang sama. Persaingan boleh memberi tekanan kepada nightly rate dan occupancy.

Review

Dalam short-stay, review memainkan peranan besar. Unit yang menerima review kurang baik boleh kehilangan booking walaupun lokasinya bagus.

Sebab itu pengalaman tetamu, cleanliness dan responsiveness bukan sekadar isu operasi. Ia boleh memberi kesan kepada prestasi unit.

Maintenance

Turnover tetamu yang lebih kerap boleh meningkatkan wear and tear terhadap furniture, linen, appliance dan keadaan unit secara keseluruhan. Sediakan buffer untuk repair dan replacement.

Regulation

Jangan anggap semua serviced apartment atau condominium secara automatik membenarkan short-stay. Untuk property strata, semak house rules dan by-laws JMB atau Management Corporation terlebih dahulu.

Selain itu, semak juga syarat pembangunan dan keperluan pihak berkuasa tempatan yang berkaitan sebelum membuat keputusan membeli.

Operator Risk

Jika bergantung kepada operator, prestasi operator juga menjadi sebahagian daripada risiko pelaburan. Antara perkara yang patut difahami ialah:

• rekod pengalaman operator;
• skop tanggungjawab;
• struktur fee;
• pembahagian hasil;
• cara reporting dibuat; dan
• syarat jika pemilik mahu keluar daripada arrangement tersebut.

Cara Kira Sama Ada Airbnb Masih Berbaloi

Gunakan formula asas:

Average Nightly Rate × Occupied Nights = Gross Booking Revenue

Contohnya:

Average nightly rate: RM250

Occupied nights: 18 malam

Gross booking revenue:

RM250 × 18 = RM4,500

Tetapi RM4,500 itu masih gross revenue, bukannya keuntungan bersih pemilik.

Daripada jumlah tersebut, ambil kira kos operasi seperti:

• housekeeping dan laundry;
• utilities dan internet;
• platform fee;
• management fee jika menggunakan operator;
• maintenance dan repair;
• consumables; dan
• vacancy atau contingency buffer.

Pemilik kemudian masih perlu mengambil kira kos pemilikan seperti:

• maintenance charge;
• sinking fund;
• financing; dan
• cukai berkaitan jika berkenaan.

Barulah kita boleh mendapatkan gambaran cashflow yang lebih realistik. Sebab itu saya lebih suka melihat net income, bukan gross booking. Projection RM4,000 atau RM5,000 sebulan mungkin nampak menarik pada pandangan pertama.

Tetapi nombor yang lebih penting ialah berapa yang tinggal selepas semua kos?

Bila Short-Stay Lebih Sesuai?

Short-stay mungkin lebih sesuai jika:

• lokasi mempunyai tourist atau business demand;
• property senang diurus;
• anda mempunyai holding power;
• anda faham turun naik occupancy;
• kos operasi masih masuk akal;
• terdapat demand yang sesuai dengan jenis unit; dan
• ada sistem pengurusan yang jelas.

Ia kurang sesuai jika keseluruhan pembelian hanya bergantung kepada projection yang optimistik. Contohnya, jika cashflow hanya nampak positif apabila menggunakan nightly rate tertinggi dan occupancy yang sangat tinggi setiap bulan, kiraan itu mungkin terlalu aggressive.

Pelaburan yang lebih sihat sepatutnya masih boleh dinilai menggunakan beberapa senario — bukan best-case scenario sahaja.

Bagaimana Dengan Kuantan?

Kuantan mempunyai beberapa elemen yang boleh menyokong demand short-stay:

• tourism;
• kawasan pantai;
• pusat bandar;
• acara;
• urusan kerja; dan
• pergerakan keluarga.

Namun, bukan semua property di Kuantan sesuai untuk model ini. Saya lebih suka menilai pada tahap micro-location.

Contohnya:

Property A mungkin dekat pantai tetapi jauh daripada convenience.

Property B mungkin tidak betul-betul di tepi pantai tetapi lebih dekat kepada bandar, makanan dan aktiviti.

Property C pula mungkin mempunyai hospitality management yang lebih tersusun.

Ketiga-tiga property tersebut berada di Kuantan, tetapi boleh menghasilkan outcome yang berbeza. Sebab itu jangan berhenti pada soalan “Airbnb Kuantan ada demand ke?”

Pergi satu langkah lagi dan tanya “Adakah property ini berada di lokasi yang sesuai, mempunyai produk yang sesuai dan boleh diurus dengan kos yang masuk akal?”

Itu soalan yang lebih berguna kepada pelabur.

Contoh Model Operator-Managed Di Kuantan: Sea Crestz

Jika anda sedang melihat short-stay tetapi tidak mahu mengurus unit sendiri, salah satu model yang boleh dikaji ialah operator-managed property.

Sea Crestz di Tanjung Lumpur, Kuantan merupakan salah satu pembangunan yang menggunakan pendekatan hospitality management. Apa yang penting bukan sekadar kewujudan operator.

Pembeli masih perlu memahami:

• apa tugas operator;
• bagaimana revenue dibahagikan;
• apa kos yang ditolak;
• siapa menanggung housekeeping;
• bagaimana booking diuruskan; dan
• apa risiko jika occupancy berubah.

Jangan beli semata-mata kerana ada operator. Nilai keseluruhan model, lokasi, harga pembelian, kos dan potensi cashflow terlebih dahulu.

Lihat Maklumat Sea Crestz →

Kesimpulan

Jadi, Airbnb Kuantan masih berbaloi untuk pelaburan?

Jawapannya : Ya, tetapi hanya jika nombor dan model pengurusan masuk akal.

Demand memang ada. Pelancong memang datang. Tetapi hasil sebenar sesebuah unit bergantung kepada:

• lokasi;
• nightly rate;
• occupancy;
• operating cost;
• competition; dan
• management.

Kalau anda mahu model short-stay yang lebih hands-off dari sudut operasi, operator-managed boleh menjadi salah satu pilihan. Kalau anda mahu lebih banyak control dan sanggup mengurus operasi, self-managed mungkin lebih sesuai.

Yang penting, jangan buat keputusan berdasarkan gross revenue, peak season atau projection marketing semata-mata. Short-stay hanya menarik sebagai pelaburan apabila cashflow bersih masih masuk akal selepas semua kos diambil kira.

Soalan Lazim

Adakah Airbnb Kuantan Masih Ada Demand?

Ya. Kuantan mempunyai tourist dan business demand serta merekodkan lebih 2.3 juta ketibaan pelancong pada 2025. Namun, demand sebenar untuk sesebuah unit berbeza mengikut lokasi, jenis property, season, pricing dan persaingan.

Berapa Occupancy Yang Dianggap Baik?

Tiada satu angka occupancy yang sesuai untuk semua property. Lebih baik gunakan data kawasan yang relevan dan buat beberapa kiraan menggunakan assumption konservatif berbanding bergantung kepada peak-season occupancy.

Lebih Untung Airbnb Atau Long-Term Rental?

Ia bergantung kepada property dan cara ia diuruskan. Airbnb berpotensi menghasilkan gross revenue yang lebih tinggi dalam sesetengah keadaan, tetapi operating cost, vacancy risk dan effort pengurusan juga biasanya lebih tinggi.

Boleh Ke Semua Apartment Buat Airbnb?

Tidak semestinya. Untuk property strata, semak house rules dan by-laws JMB atau Management Corporation serta keperluan pihak berkuasa yang berkaitan sebelum menjalankan short-stay.

Apa Beza Self-Managed Dan Operator-Managed?

Self-managed bermaksud pemilik mengurus sendiri kebanyakan operasi short-stay. Operator-managed pula bermaksud sebahagian atau keseluruhan operasi diserahkan kepada operator mengikut struktur pengurusan yang dipersetujui.

Apakah Kos Yang Perlu Dikira Sebelum Buat Airbnb?

Antara kos utama ialah housekeeping, laundry, utilities, internet, platform fee, maintenance, repair, consumables dan management fee jika menggunakan operator. Untuk menilai cashflow pemilik, ambil kira juga maintenance charge, sinking fund, financing dan cukai berkaitan jika berkenaan.