7 Perkara Wajib Semak Sebelum Beli Property Untuk Airbnb

Beli property untuk Airbnb nampak mudah pada permulaan. Cari unit di lokasi menarik, siapkan perabot dan kelengkapan rumah, iklan di platform short stay dan mula menerima booking.

Tetapi sebenarnya, kesesuaian sesebuah property untuk Airbnb tidak boleh dinilai berdasarkan rupa unit atau kadar sewaan semalam sahaja.

Sebelum membeli, lebih penting untuk melihat keseluruhan model yang ada dalam pasaran. Adakah short stay boleh dijalankan, siapa bakal tetamu, dari mana datangnya demand, siapa akan menguruskan unit dan berapa sebenarnya kos yang perlu ditanggung.

Dua unit rumah dengan harga pembelian hampir sama boleh memberikan pengalaman pelaburan yang sangat berbeza jika salah satunya mempunyai demand dan struktur operasi yang lebih sesuai.

Kesilapan yang mudah berlaku ialah melihat unit lain disewakan pada RM250 atau RM300 semalam, kemudian terus membuat kiraan berdasarkan angka tersebut. Kadar harga 1 malam memang penting, tetapi ia hanya satu daripada beberapa komponen yang menentukan prestasi sebenar sebuah unit short stay.

Sebab itu, sebelum bayar booking atau membuat keputusan untuk beli property untuk Airbnb, semak dahulu tujuh perkara berikut.

1. Semak Sama Ada Short Stay Boleh Dijalankan

Perkara pertama yang patut diperiksa bukan berapa tinggi kadar sewa malam. Semak dahulu sama ada model short stay memang boleh dijalankan pada property tersebut dan bagaimana ia dikendalikan di bangunan berkenaan.

Bagi property berstrata seperti condominium atau serviced apartment, mungkin terdapat undang-undang atau polisi pengurusan yang berkaitan dengan penginapan jangka pendek. Keadaannya tidak semestinya sama antara satu projek dengan projek yang lain. Oleh itu, jangan membuat andaian bahawa semua serviced apartment secara automatik sesuai untuk Airbnb.

Jika projek tersebut memang mempunyai konsep short stay atau operator yang menguruskan penginapan, fahami juga struktur pengurusan itu dari awal. Siapa yang mengendalikan tetamu? Apakah peranan pemilik? Adakah terdapat syarat tertentu yang perlu dipatuhi?

Soalan “boleh buat Airbnb atau tidak?” sepatutnya dijawab sebelum membeli, bukan selepas unit siap.

Ini penting kerana jika model short stay tidak boleh digunakan seperti yang dirancang, keseluruhan strategi pemilikan mungkin berubah. Anda mungkin perlu beralih kepada long-term rental, menggunakannya sendiri atau mencari pilihan lain yang mungkin tidak sama dengan rancangan asal.

2. Semak Sama Ada Lokasi Itu Benar-Benar Mempunyai Demand

Lokasi yang terkenal tidak semestinya bermaksud demand short stay sentiasa kuat. Apa yang lebih penting ialah memahami kenapa orang perlu bermalam di kawasan tersebut.

Sesebuah lokasi mungkin menerima demand daripada pelancongan, urusan perniagaan, hospital, universiti, acara, lawatan keluarga atau pekerjaan sementara. Ada juga bandar yang mempunyai gabungan beberapa jenis demand sekali gus. Corak inilah yang lebih berguna untuk difahami berbanding sekadar melihat nama lokasi.

Sebagai contoh, kawasan yang bergantung banyak kepada pelancong hujung minggu mungkin mempunyai pola booking yang berbeza daripada kawasan yang turut menerima business traveller pada hari bekerja. Kedua-duanya boleh mempunyai demand, tetapi cara unit perlu diposisikan mungkin berbeza.

Jumlah listing Airbnb atau hotel di sesuatu kawasan juga tidak sepatutnya dilihat secara bersendirian. Banyak unit boleh menunjukkan adanya pasaran, tetapi pada masa yang sama ia juga bermaksud terdapat persaingan.

Soalan yang lebih berguna ialah:

“Siapa yang datang ke sini, kenapa mereka datang dan berapa lama mereka biasanya perlu menginap?”

Apabila sebab orang datang ke sesuatu lokasi boleh dikenal pasti dengan lebih jelas, barulah lebih mudah untuk menilai sama ada property yang sedang dipertimbangkan sesuai dengan demand tersebut.

3. Kenal Pasti Siapa Bakal Tetamu Anda

Selepas memahami lokasi, langkah seterusnya ialah melihat jenis tetamu yang paling berpotensi menggunakan unit.

Unit yang sesuai untuk pasangan bercuti tidak semestinya sesuai untuk keluarga dengan anak kecil. Begitu juga property yang menarik kepada pelancong mungkin memerlukan ciri yang berbeza daripada unit yang mensasarkan business traveller.

Jika majoriti tetamu berpotensi ialah pasangan atau solo traveller, unit yang lebih kecil mungkin sudah mencukupi. Jika ramai tetamu datang bersama keluarga, faktor seperti ruang tidur, parking, kemudahan asas dan susun atur unit mungkin menjadi lebih penting.

Untuk business traveller pula, perkara seperti akses ke kawasan bandar, internet yang stabil dan proses check-in yang mudah mungkin lebih praktikal daripada dekorasi yang terlalu kompleks.

Kesilapan yang patut dielakkan ialah membeli unit dahulu, kemudian baru cuba mencari siapa yang mungkin mahu menginap.

Urutan yang lebih masuk akal ialah:

demand lokasi → jenis tetamu → jenis unit → konsep penginapan.

Dengan cara ini, pemilihan property dibuat berdasarkan siapa yang berpotensi menggunakan unit tersebut, bukan sekadar kerana floor plan atau show unit nampak menarik.

4. Tentukan Siapa Yang Akan Menguruskan Property

Airbnb bukan sekadar memiliki sebuah unit dan menunggu booking masuk.

Berbeza dengan long-term rental yang lazimnya mempunyai penyewa untuk tempoh lebih panjang, short stay melibatkan pertukaran tetamu yang lebih kerap. Ada booking yang perlu dipantau, arahan check-in, housekeeping selepas checkout, pertanyaan tetamu dan kadangkala masalah yang perlu diselesaikan dengan cepat.

Pemilik pada asasnya perlu menentukan sama ada mahu menguruskan operasi sendiri atau menggunakan pihak lain.

Mengurus sendiri memberi lebih banyak kawalan terhadap unit dan pengalaman tetamu, tetapi ia juga memerlukan masa, sistem dan kesediaan untuk berurusan dengan operasi harian. Model operator-managed pula boleh mengurangkan penglibatan pemilik dalam operasi, tetapi struktur bayaran, perkongsian atau tanggungjawab setiap pihak perlu difahami terlebih dahulu.

Tidak ada satu model yang terbaik untuk semua orang.

Seseorang yang tinggal berhampiran property dan mempunyai masa mungkin selesa mengurus sendiri. Sebaliknya, pelabur yang bekerja sepenuh masa, tinggal jauh daripada unit atau memang tidak mahu mengurus tetamu mungkin lebih sesuai menilai model operator-managed.

Sebelum membeli, cuba jawab satu soalan praktikal:

“Jika tetamu tidak boleh masuk ke unit pada pukul 11 malam, siapa yang akan menyelesaikan masalah tersebut?”

Jawapan kepada soalan itu biasanya memberi gambaran yang lebih jelas tentang model pengurusan yang sesuai dengan anda.

5. Jangan Nilai Potensi Berdasarkan Harga Semalam Sahaja

Katakan sebuah unit disenaraikan pada RM250 semalam. Mendarab RM250 dengan 30 hari akan menghasilkan RM7,500.

Tetapi kiraan seperti itu secara tidak langsung mengandaikan unit ditempah setiap malam pada kadar yang sama. Dalam operasi sebenar, kadar malam dan occupancy boleh berubah mengikut hari, musim, cuti, acara dan keadaan demand.

Sebab itu, kadar malam perlu dilihat bersama occupancy.

Lebih baik membuat beberapa scenario berbanding bergantung kepada satu projection sahaja. Cuba lihat bagaimana angka berubah jika occupancy lebih rendah, sederhana atau lebih baik daripada jangkaan. Pendekatan seperti ini memberi gambaran yang lebih realistik tentang bagaimana unit mungkin beroperasi dalam keadaan berbeza.

Satu lagi perkara penting ialah membezakan gross revenue dengan pendapatan bersih selepas tolak kos operasi.

Jika jumlah booking sebulan menghasilkan RM5,000, angka tersebut bukan semestinya RM5,000 yang masuk ke poket pemilik. Masih terdapat kos operasi dan komitmen property yang perlu diambil kira.

Jadi, apabila seseorang menunjukkan kadar seperti “RM300 satu malam”, itu belum cukup untuk menentukan sama ada property tersebut menarik sebagai investment.

Soalan yang lebih penting ialah:

“Pada kadar occupancy yang munasabah, berapa yang tinggal selepas mengambil kira kos?”

6. Faham Kos Sebenar Menjalankan Short Stay

Property Airbnb mempunyai beberapa kos yang berbeza daripada unit yang disewakan secara long term.

Ada kos yang tetap perlu dibayar walaupun tiada booking, seperti installment pembiayaan jika menggunakan pinjaman, maintenance fee dan sinking fund. Kemudian terdapat pula kos operasi yang bergantung kepada cara unit dikendalikan.

Antaranya boleh termasuk utiliti, internet, housekeeping, keperluan tetamu dan penggantian barang yang rosak atau haus. Jika unit diuruskan oleh operator, struktur fi atau perkongsian yang berkaitan juga perlu dimasukkan dalam kiraan.

Perabot dan kelengkapan rumah turut perlu dilihat sebagai sebahagian daripada modal operasi, bukan sekadar kos sekali sahaja ketika unit mula beroperasi. Linen, tuala, peralatan dapur, perabot dan kelengkapan tertentu boleh memerlukan penggantian dari semasa ke semasa.

Ini tidak bermaksud kos short stay semestinya terlalu tinggi. Maksudnya, semua kos tersebut perlu dikenal pasti sebelum membuat keputusan membeli, bukan ditemui satu demi satu selepas unit mula menerima tetamu.

Sebab itu, projection yang hanya menunjukkan gross revenue tanpa menunjukkan bagaimana kos dikira patut dilihat dengan lebih berhati-hati.

7. Pastikan Property Itu Masih Ada Plan B

Ini mungkin antara perkara paling penting yang ramai pembeli terlepas pandang.

Apabila membeli property untuk Airbnb, sangat mudah untuk hanya melihat scenario di mana short stay berjalan seperti yang dirancang. Tetapi property ialah aset yang biasanya dipegang untuk tempoh lebih panjang, sedangkan keadaan pasaran boleh berubah.

Persaingan mungkin meningkat. Corak demand boleh berubah. Cara bangunan diuruskan boleh berubah. Keadaan hidup pemilik sendiri juga mungkin berbeza beberapa tahun akan datang.

Sebab itu, sebelum membeli, fikirkan juga apa yang berlaku jika suatu hari anda tidak mahu atau tidak dapat meneruskan short stay.

Adakah unit tersebut mempunyai potensi untuk long-term rental? Adakah saiz dan layout masih sesuai untuk own stay? Jika mahu menjual pada masa hadapan, adakah property itu mempunyai kelompok pembeli lain selain pelabur short stay?

Property yang mempunyai beberapa kemungkinan penggunaan memberi pemilik lebih banyak pilihan.

Ini juga sebabnya perbandingan antara short stay dan long-term rental bukan semata-mata soal menentukan mana yang memberikan pendapatan lebih tinggi. Long-term rental juga boleh menjadi backup strategy sekiranya keadaan short stay berubah.

Sebelum membuat keputusan, cuba tanya diri sendiri:

“Kalau saya tidak lagi menjalankan Airbnb lima tahun dari sekarang, adakah saya masih selesa memiliki property ini?”

Jika jawapannya ya, keputusan pembelian itu mempunyai asas yang lebih luas daripada sekadar satu projection short stay.

Checklist Ringkas Sebelum Bayar Booking

Sebelum membuat keputusan akhir, sekurang-kurangnya pastikan anda boleh menjawab soalan berikut:

• Adakah short stay boleh dijalankan dan bagaimana ia dikendalikan di bangunan tersebut?
• Apakah sebab sebenar orang datang dan bermalam di lokasi itu?
• Siapakah tetamu utama yang berpotensi menggunakan unit?
• Adakah jenis dan saiz unit sesuai dengan profil tetamu tersebut?
• Siapa yang akan menguruskan booking, check-in, housekeeping dan masalah tetamu?
• Adakah projection mengambil kira occupancy dan kos, bukan kadar malam sahaja?
• Jika short stay tidak berjalan seperti dirancang, apakah pilihan lain untuk property tersebut?

Jika beberapa perkara ini masih belum mempunyai jawapan yang jelas, itu tidak semestinya bermaksud property tersebut tidak sesuai. Tetapi ia menunjukkan bahawa masih ada due diligence yang perlu dibuat sebelum anda membuat komitmen.

Jangan Pilih Property Hanya Kerana Nampak “Airbnb Friendly”

Kemudahan seperti swimming pool, lobby cantik, rooftop atau interior yang menarik memang boleh membantu pengalaman tetamu. Tetapi semua itu tidak menggantikan perkara asas seperti lokasi, demand, operasi dan angka.

Sebuah unit boleh kelihatan sangat sesuai untuk Airbnb dalam brochure, tetapi tetamu masih memerlukan sebab untuk datang dan menginap di kawasan tersebut. Pemilik pula tetap perlu memastikan kos dan proses pengurusannya masuk akal.

Sebab itu, istilah seperti “Airbnb friendly” lebih baik dianggap sebagai titik permulaan untuk membuat semakan, bukannya alasan utama untuk membeli.

Kadangkala property yang kelihatan lebih sederhana tetapi mempunyai demand yang lebih jelas dan operasi yang lebih praktikal mungkin lebih sesuai untuk seseorang pelabur.

Bagaimana Dengan Property Yang Diuruskan Operator?

Bagi pembeli yang berminat dengan short stay tetapi tidak mahu terlibat secara langsung dengan operasi, model operator-managed boleh menjadi salah satu pilihan untuk dikaji.

Bergantung kepada struktur projek, operator boleh mengendalikan sebahagian tugas seperti booking, check-in dan checkout, housekeeping serta urusan tetamu. Ini boleh menjadikan pemilikan lebih hands-off berbanding menguruskan semuanya sendiri.

Namun, kewujudan operator tidak menggantikan due diligence.

Pembeli masih perlu memahami demand lokasi, jenis unit, kos, struktur pengurusan dan risiko property tersebut. Operator membantu menjawab persoalan siapa yang menjalankan operasi, tetapi ia tidak secara automatik menjawab sama ada property itu sesuai sebagai investment.

Konsep ini dibincangkan dengan lebih terperinci dalam artikel Property Investment Operator Managed: Apa Maksudnya?

Contoh Menilai Projek Short Stay Secara Praktikal

Checklist yang sama boleh digunakan apabila menilai projek yang memang mempunyai positioning short stay.

Sebagai contoh, bagi Sea Crestz di Kuantan, salah satu aspek yang boleh dinilai ialah konsep operator-managed yang digunakan pada projek tersebut. Tetapi kewujudan operator hanyalah satu daripada beberapa faktor yang patut diperiksa.

Pembeli masih boleh melihat lokasi projek, jenis demand di Kuantan, konsep unit, bagaimana operasi dijalankan, kos yang terlibat dan apakah pilihan yang ada jika keadaan berubah pada masa hadapan.

Pendekatan seperti ini lebih berguna daripada menilai property berdasarkan satu angka projection sahaja.

Jika mahu melihat bagaimana konsep operator-managed diaplikasikan pada projek sebenar, anda boleh membaca penerangan projek Sea Crestz di Kuantan.

Gunakan maklumat projek sebagai sebahagian daripada proses perbandingan dan due diligence, bukan sebagai pengganti kepada penilaian anda sendiri.

Jadi, Apa Yang Paling Penting Sebelum Beli Property Untuk Airbnb?

Tidak ada satu ciri yang boleh menentukan sebuah property pasti sesuai untuk Airbnb.

Ia biasanya bergantung kepada beberapa faktor seperti adakah short stay boleh dijalankan, kenapa lokasi mempunyai sebab orang datang, jenis unit sesuai dengan tetamu, operasi boleh diuruskan dan keuntungan masih masuk akal selepas mengambil kira kos operasi.

Pada masa yang sama, short stay mempunyai pemboleh ubah yang tidak sentiasa sama setiap bulan. Occupancy, kadar malam dan tahap persaingan boleh berubah, sebab itu keputusan membeli tidak sepatutnya bergantung kepada satu projection yang terlalu optimistik.

Sebelum membuat komitmen, fokus kepada perkara yang boleh diperiksa dan difahami.

Jika property masih kelihatan masuk akal selepas anda menilai demand, tetamu, operasi, kos dan plan B, barulah lebih mudah untuk menentukan sama ada ia benar-benar sesuai dengan objektif pelaburan anda.

Beli property dahulu dan fikir bagaimana mahu menjalankan Airbnb kemudian ialah urutan yang terbalik.

Lebih baik fahami modelnya dahulu, kemudian cari property yang benar-benar sesuai dengannya.