Cara Kira Cashflow Property Investment Dengan Mudah

Ramai orang tengok property investment dengan satu kiraan mudah iaitu kalau sewa RM2,000 dan ansuran bank RM1,700, maka untung RM300 sebulan.

Masalahnya, kiraan itu belum tentu menunjukkan cashflow sebenar.

Pemilik hartanah biasanya masih perlu menanggung maintenance fee, sinking fund, cukai taksiran, cukai tanah, insurans, kos pembaikan, tempoh unit kosong dan beberapa perbelanjaan lain. Selepas semua kos ini dimasukkan, property yang pada mulanya nampak menghasilkan lebihan RM300 mungkin sebenarnya berada dalam keadaan cashflow negatif.

Sebab itu, sebelum membeli sesuatu property untuk investment, antara perkara paling penting yang patut difahami ialah cara kira cashflow property dengan betul.

Kiraan ini tidak perlu terlalu kompleks. Yang penting, kita tahu duit yang masuk, duit yang keluar dan kos yang sering terlepas daripada kiraan.

Apa Maksud Cashflow Property?

Cashflow property ialah baki wang yang tinggal selepas semua pendapatan daripada hartanah ditolak dengan perbelanjaan yang perlu ditanggung oleh pemilik.

Secara asasnya:

Cashflow = Pendapatan Property – Semua Perbelanjaan Property

Jika hasilnya positif, property tersebut mempunyai positive cashflow.

Jika hasilnya negatif, pemilik perlu menambah duit sendiri setiap bulan untuk menampung kekurangan tersebut. Keadaan ini dipanggil negative cashflow.

Namun, cashflow bukan bermaksud sama dengan keuntungan keseluruhan daripada pelaburan hartanah. Seseorang pemilik mungkin mempunyai negative cashflow tetapi mendapat peningkatan nilai hartanah dalam jangka panjang. Sebaliknya, property yang mempunyai positive cashflow tidak semestinya memberikan capital appreciation yang tinggi.

Untuk tujuan artikel ini, kita fokus kepada satu persoalan sahaja iaitu berapa banyak wang sebenar yang tinggal atau perlu ditambah oleh pemilik setiap bulan?

Formula Paling Mudah Untuk Kira Cashflow Property

Katakan anda membeli sebuah apartment untuk disewakan.

Sewa bulanan yang diterima ialah RM2,000, ansuran pinjaman perumahan pula RM1,600. Jika berhenti di sini, nampaknya property itu menghasilkan cashflow RM2,000 – RM1,600 = RM400 sebulan

Tetapi kita belum memasukkan kos lain. Katakan maintenance fee dan sinking fund ialah RM250 sebulan. Anda juga menganggarkan purata RM100 sebulan untuk cukai, insurans dan kos kecil lain.

Maka kiraannya menjadi:

RM2,000 – RM1,600 – RM250 – RM100 = RM50

Cashflow sebenar tinggal kira-kira RM50 sebulan.

Dan itu pun masih mengandaikan property tersebut disewa sepanjang tahun tanpa vacancy atau tiada kerosakkan yang memerlukan kos yang tinggi. Di sinilah perbezaan antara kiraan kasar dengan kiraan yang lebih realistik mula kelihatan.

Jangan Kira Sewa Tolak Instalment Sahaja

Kesilapan yang paling biasa dilakukan oleh pembeli property investment ialah membandingkan rental dengan monthly instalment sahaja.

Contohnya Sewa RM1,800, Instalment RM1,500 dan dapat lebihan RM300.

Sekali pandang memang nampak menarik. Tetapi condominium atau serviced apartment biasanya mempunyai maintenance fee. Pemilik juga mungkin perlu membayar sinking fund, cukai taksiran, cukai tanah, insurans dan kos penyelenggaraan unit.

Mungkin juga ada bulan tertentu unit kosong apabila penyewa lama keluar dan penyewa baharu belum masuk.

Jadi soalan yang lebih berguna bukan “Sewa boleh cover instalment tak?”. Sebaliknya “Selepas semua kos property dibayar, berapa banyak duit yang masih tinggal?”. Perubahan kecil pada cara melihat angka ini boleh memberi gambaran pelaburan yang jauh lebih tepat.

Kos Yang Patut Dimasukkan Dalam Kiraan Cashflow

Untuk kiraan awal, anda tidak perlu tahu setiap kos secara terperinci. Tetapi beberapa kos utama dan besar memang perlu dimasukkan.

Antaranya ialah ansuran pinjaman, maintenance fee dan sinking fund, cukai berkaitan hartanah, insurans serta kos penyelenggaraan.

Selain itu, investor juga patut menyediakan satu anggaran untuk vacancy dan repair.

Sebagai contoh, aircond mungkin perlu diservis. Mesin basuh boleh rosak. Cat mungkin perlu diperbaharui selepas beberapa tahun. Jika property disewakan secara furnished, terdapat lebih banyak barang yang mungkin perlu diganti sepanjang tempoh pemilikan.

Kos-kos ini mungkin tidak berlaku setiap bulan, tetapi itu tidak bermaksud ia patut dianggap sifar. Cara yang lebih selamat ialah membuat satu purata bulanan.

Jika anda menjangkakan sekitar RM1,200 setahun untuk repair dan maintenance kecil, anda boleh masukkan RM1,200 ÷ 12 = RM100 sebulan

Dengan cara itu, analisis cashflow tidak kelihatan terlalu cantik hanya kerana sesuatu perbelanjaan belum berlaku pada bulan tersebut.

Vacancy Boleh Mengubah Keseluruhan Kiraan

Satu lagi perkara yang ramai terlepas pandang ialah vacancy. Katakan sebuah unit boleh disewakan RM2,000 sebulan. Secara teori, pendapatan setahun ialah RM2,000 × 12 = RM24,000.

Tetapi bagaimana jika unit kosong selama satu bulan ketika pertukaran penyewa?

Pendapatan sebenar tahun tersebut menjadi RM2,000 × 11 = RM22,000, purata pendapatan bulanan sebenarnya RM22,000 ÷ 12 = kira-kira RM1,833

Jadi walaupun rental market property tersebut ialah RM2,000 sebulan, angka RM2,000 tidak semestinya angka terbaik untuk digunakan dalam analisis cashflow.

Investor yang mahu membuat kiraan lebih konservatif boleh mengambil kira kemungkinan vacancy dari awal. Ini lebih baik daripada membeli berdasarkan andaian unit akan sentiasa mempunyai penyewa selama 12 bulan setiap tahun.

Contoh Kiraan Cashflow Property Yang Lebih Realistik

Kita ambil satu contoh mudah, harga property tidak begitu penting untuk kiraan ini kerana kita mahu melihat aliran tunai bulanan. Katakan property tersebut menghasilkan sewa RM2,200 sebulan.

Kos bulanannya ialah:

• Ansuran pinjaman: RM1,650
• Maintenance dan sinking fund: RM250
• Purata cukai dan insurans: RM80
• Reserve repair: RM100
• Reserve vacancy: RM180

Jumlah kos: RM2,260

Pendapatan : RM2,200

Maka : RM2,200 – RM2,260 = -RM60

Property ini mempunyai cashflow sekitar negatif RM60 sebulan berdasarkan andaian tersebut. Menariknya, jika seseorang hanya menggunakan formula sewa tolak instalment RM2,200 – RM1,650 = RM550

Dia mungkin menyangka property tersebut memberikan lebihan RM550 sebulan. Tetapi selepas memasukkan kos yang lebih lengkap, hasilnya berubah menjadi negatif RM60. Perbezaannya ialah RM610 sebulan.

Sebab itu cara kita mengira mempunyai kesan besar terhadap cara kita menilai sesuatu peluang property investment.

Adakah Negative Cashflow Bermaksud Property Itu Tak Bagus?

Tidak semestinya. Cashflow hanyalah salah satu bahagian daripada analisis property investment.

Ada investor yang sanggup menanggung negative cashflow kecil kerana mereka percaya property tersebut berada di lokasi yang mempunyai potensi pertumbuhan nilai yang baik. Ada juga yang melihat bayaran prinsipal pinjaman sebagai pembinaan equity dalam hartanah.

Tetapi perkara paling penting ialah investor tahu bahawa cashflow tersebut negatif sebelum membeli.

Ia menjadi masalah apabila pembeli menyangka property memberikan positive cashflow RM300 atau RM500 sebulan, tetapi selepas mendapat kunci mereka mendapati perlu menambah duit sendiri setiap bulan.

Keputusan pelaburan yang dibuat dengan sedar sangat berbeza daripada keputusan yang dibuat berdasarkan kiraan yang tidak lengkap.

Positive Cashflow Pun Belum Tentu Selamat

Situasi sebaliknya juga perlu difahami. Katakan selepas semua kiraan dibuat, sebuah property menunjukkan positive cashflow RM100 sebulan. Secara teknikal, memang positif. Tetapi margin RM100 itu sangat nipis.

Satu pembaikan aircond bernilai RM600 sudah bersamaan dengan enam bulan cashflow. Jika unit kosong sebulan, lebihan yang dikumpulkan berbulan-bulan juga mungkin hilang.

Sebab itu jangan hanya melihat sama ada angka akhirnya positif atau negatif. Lihat juga berapa besar margin keselamatan yang ada.

Semakin tipis margin, semakin sensitif cashflow tersebut terhadap perubahan sewa, kadar pembiayaan, maintenance dan vacancy.

Gunakan Tiga Senario Sebelum Membeli

Salah satu cara mudah untuk membuat analisis yang lebih praktikal ialah mengira tiga senario.

Pertama ialah senario optimistic, iaitu keadaan di mana rental yang disasarkan berjaya diperoleh dan vacancy sangat rendah. Kedua ialah senario realistic, berdasarkan rental market semasa dan vacancy yang munasabah.

Ketiga ialah senario conservative, contohnya rental sedikit lebih rendah atau vacancy lebih panjang daripada jangkaan. Sebagai contoh, jika anda menyasarkan rental RM2,000:

Optimistic mungkin menggunakan RM2,000. Realistic mungkin RM1,900. Conservative mungkin RM1,750.

Kemudian jalankan semula formula cashflow untuk ketiga-tiga angka. Jika property hanya nampak menarik dalam senario optimistic, pelaburan tersebut mempunyai ruang kesilapan yang kecil.

Sebaliknya, jika cashflow masih boleh diterima dalam senario conservative, investor mempunyai buffer yang lebih selesa.

Bezakan Cashflow Dengan Rental Yield

Cashflow dan rental yield sering disebut bersama, tetapi kedua-duanya mengukur perkara yang berbeza. Rental yield melihat jumlah rental berbanding harga property.

Sebagai contoh, property bernilai RM400,000 yang menghasilkan sewa RM2,000 sebulan mempunyai gross rental tahunan RM24,000.

Gross rental yield ialah RM24,000 ÷ RM400,000 × 100 = 6%

Tetapi angka 6% itu belum mengambil kira financing dan sebahagian besar operating expenses. Cashflow pula melihat wang yang benar-benar masuk dan keluar daripada poket pemilik.

Dua property boleh mempunyai rental yield yang hampir sama tetapi menghasilkan cashflow yang sangat berbeza kerana struktur loan, maintenance fee atau kos operasi mereka tidak sama. Sebab itu investor sebaiknya jangan bergantung kepada satu metric sahaja.

Cashflow Short Stay Perlu Dikira Dengan Cara Berbeza

Jika property digunakan untuk short stay atau Airbnb, cara mengira pendapatan memerlukan beberapa komponen tambahan. Untuk long-term rental, pendapatan biasanya lebih mudah kerana rental bulanan sudah diketahui.

Short stay pula bergantung kepada nightly rate dan occupancy. Sebagai contoh:

Average nightly rate = RM220
Average occupied nights = 18 malam sebulan

Anggaran gross revenue RM220 × 18 = RM3,960

Tetapi RM3,960 bukan cashflow.

Daripada angka tersebut mungkin masih perlu ditolak operator fee atau management fee, housekeeping, platform fee, utilities, maintenance, replacement barang, financing dan kos lain bergantung kepada model operasi property tersebut.

Sebab itu angka gross revenue short stay jangan dibandingkan secara terus dengan monthly instalment. Ia perlu melalui proses kiraan yang sama iaitu Net Operating Income – Financing Cost = Cashflow

Konsep asasnya tidak berubah. Yang berubah hanyalah jenis pendapatan dan perbelanjaan.

Berapa Cashflow Yang Dikira “Bagus”?

Tiada satu angka universal yang sesuai untuk semua orang. Positive cashflow RM300 mungkin menarik bagi seorang investor, tetapi terlalu kecil bagi investor lain jika modal permulaannya sangat besar.

Sebaliknya, seseorang mungkin menerima cashflow hampir neutral jika property tersebut berada di kawasan yang mempunyai faktor pertumbuhan lain yang dia anggap kukuh. Jadi lebih tepat untuk bertanya “Adakah cashflow ini sesuai dengan objektif, modal dan toleransi risiko saya?”

Investor yang sangat bergantung kepada rental untuk membayar loan mungkin memerlukan buffer cashflow yang lebih besar. Investor yang mempunyai pendapatan kukuh dan strategi pegangan jangka panjang pula mungkin mempunyai toleransi berbeza. Yang penting, keputusan tersebut dibuat selepas melihat angka yang lengkap.

Buat Kiraan Sebelum Bayar Booking

Kiraan cashflow paling berguna apabila dilakukan sebelum membeli, bukan selepas mendapat kunci. Sebelum membuat keputusan, cuba dapatkan anggaran rental sebenar di kawasan tersebut. Bandingkan beberapa listing dan, jika boleh, semak transaksi atau keadaan rental market semasa.

Kemudian masukkan anggaran loan, maintenance, sinking fund dan operating expenses. Jika terdapat angka yang belum pasti, jangan terus menggunakan andaian paling optimistik. Gunakan range.

Sebagai contoh, jika rental mungkin berada antara RM1,700 hingga RM2,000, buat kiraan menggunakan kedua-dua angka tersebut. Dengan cara ini, anda boleh melihat sejauh mana pelaburan masih bertahan apabila keadaan tidak berlaku tepat seperti yang dirancang.

Cashflow Bukan Ramalan Masa Depan

Satu perkara yang penting untuk difahami ialah kiraan cashflow tetap merupakan satu projection berdasarkan andaian. Rental boleh berubah. Maintenance fee boleh meningkat. Unit mungkin mengalami repair yang tidak dijangka.

Kadar pembiayaan juga boleh berubah bergantung kepada struktur pinjaman. Sebab itu spreadsheet cashflow tidak sepatutnya dianggap sebagai jaminan bahawa property akan menghasilkan jumlah tertentu setiap bulan.

Ia lebih sesuai digunakan sebagai alat membuat keputusan. Tujuannya ialah membantu investor melihat apa yang perlu berlaku supaya sesuatu pelaburan boleh berfungsi — dan apa yang mungkin berlaku jika sebahagian daripada andaian itu tidak menjadi kenyataan.

Kesimpulan

Cara kira cashflow property sebenarnya tidak rumit. Mulakan dengan jumlah pendapatan property, kemudian tolak semua kos yang benar-benar berkaitan dengan pemilikan dan operasi property tersebut.

Jangan berhenti pada formula Sewa – Instalment, sebaliknya, fikirkan juga maintenance, sinking fund, cukai, insurans, repair dan kemungkinan vacancy.

Lebih konservatif kiraan anda sebelum membeli, lebih kecil kemungkinan anda terkejut dengan komitmen sebenar selepas memiliki property tersebut. Property investment bukan sekadar mencari property yang boleh disewakan lebih tinggi daripada instalment bank.

Yang lebih penting ialah memahami berapa banyak duit sebenar yang masuk, berapa banyak yang keluar, dan berapa besar margin keselamatan yang anda ada setiap bulan.