Apa Risiko Pelaburan Airbnb Yang Ramai Pembeli Terlepas Pandang?

Pelaburan hartanah atau property investment untuk Airbnb atau short stay nampak menarik kerana kadar sewaan satu malam biasanya lebih tinggi berbanding sewa bulanan biasa. Apabila melihat angka harga semalam didarab dengan 30 hari, potensi pendapatan yang terhasil juga boleh kelihatan sangat menarik. Tetapi pengiraan sebenar tidak semudah itu kerana unit Airbnb tidak semestinya ditempah setiap malam.

Pada masa yang sama, pemilik perlu mengambil kira kos operasi, persaingan, pengurusan tetamu, maintenance, polisi bangunan dan beberapa risiko lain yang kadang-kadang hanya disedari selepas rumah dibeli. Rujuk juga perkara yang wajib disemak sebelum beli property untuk Airbnb.

Sebab itu sebelum membeli property semata-mata untuk menjalankan Airbnb, lebih baik fahami dahulu bagaimana model pelaburan ini sebenarnya berfungsi. Airbnb boleh menjadi satu strategi pelaburan yang sesuai, tetapi ia bukan model yang sesuai untuk semua property atau semua investor.

Risiko Pelaburan Airbnb Bukan Bermaksud Airbnb Tidak Berbaloi

Bila bercakap tentang risiko pelaburan berkonsep Airbnb, ia tidak bermaksud model short stay semestinya tidak bagus. Setiap model property investment mempunyai risikonya sendiri. Long-term rental mempunyai risiko penyewa lewat bayar, rumah kosong selepas kontrak tamat dan kesukaran mendapatkan penyewa yang sesuai, manakala Airbnb pula mempunyai risiko yang lebih berkait dengan booking jangka pendek dan operasi harian.

Perbezaan yang paling ketara ialah tahap turun naik pendapatan. Dalam sewaan jangka panjang, pemilik biasanya tahu berapa rental yang akan diterima setiap bulan sepanjang tempoh tenancy. Dalam short stay pula, hasil boleh berubah dari satu bulan ke bulan berikutnya bergantung kepada kadar tempahan, harga bilik, musim, persaingan dan keadaan pasaran.

Sebab itu investor lebih baik melihat model Airbnb sebagai satu cabang bisnes yang menggunakan property sebagai aset, bukan sekadar membeli rumah kemudian menunggu duit sewa masuk secara automatik. Apabila perspektif ini jelas dari awal, lebih mudah untuk memahami kenapa kiraan revenue sahaja tidak cukup untuk menentukan sama ada sesuatu investment itu menarik atau tidak.

1. Occupancy Tidak Pernah Dijamin

Antara kesilapan yang paling biasa ialah membuat kiraan berdasarkan occupancy yang terlalu optimistik. Sebagai contoh, jika satu unit boleh disewakan pada RM250 satu malam, secara matematik kasar 30 malam menghasilkan RM7,500. Namun angka itu hanya menunjukkan potensi gross revenue sekiranya unit tersebut benar-benar ditempah setiap malam.

Persoalan yang lebih penting ialah berapa malam unit tersebut mampu mendapatkan booking secara konsisten. Jika occupancy hanya 15 malam, gross revenue menjadi RM3,750, manakala 20 malam menghasilkan RM5,000. Daripada jumlah tersebut, masih ada beberapa kos operasi yang perlu ditolak sebelum pemilik boleh mengetahui keuntungan sebenar.

Occupancy juga boleh berubah mengikut bulan dan musim. Cuti sekolah, hujung minggu panjang, acara besar atau musim pelancongan mungkin membantu meningkatkan demand, manakala bulan yang lebih perlahan boleh menghasilkan booking yang jauh lebih sedikit. Oleh sebab itu, projection yang hanya menggunakan senario terbaik boleh memberikan gambaran yang terlalu optimistik.

Lebih praktikal jika investor menyediakan sekurang-kurangnya tiga scenario iaitu konservatif, sederhana dan optimistik. Dengan cara ini, pembeli boleh melihat apa yang berlaku kepada cashflow sekiranya occupancy lebih rendah daripada jangkaan. Kiraan seperti ini jauh lebih berguna daripada sekadar bertanya berapa pendapatan maksimum yang boleh diperoleh.

2. Harga Semalam Bukan Pendapatan Bersih

Satu lagi perkara yang selalu mengelirukan ialah apabila nightly rate dianggap terus sebagai keuntungan. Jika unit disewa pada RM250 satu malam, RM250 tersebut sebenarnya ialah hasil kasar daripada booking itu. Ia belum mengambil kira kos yang datang bersama operasi short stay.

Antara kos yang boleh terlibat ialah housekeeping, laundry, utilities, internet, toiletries, platform fee, maintenance, replacement barang dan management fee jika menggunakan operator. Unit yang mempunyai lebih banyak booking juga biasanya mengalami lebih banyak turnover tetamu. Setiap turnover mungkin memerlukan unit dibersihkan, linen ditukar dan amenities diisi semula sebelum tetamu seterusnya masuk.

Ini bermaksud peningkatan revenue tidak semestinya menghasilkan peningkatan keuntungan pada kadar yang sama. Gross revenue mungkin nampak tinggi, tetapi margin sebenar hanya diketahui selepas semua operating expenses dan kos pembiayaan bank diambil kira. Sebab itu net cashflow lebih penting daripada angka pendapatan kasar.

Investor yang mahu membuat perbandingan dengan lebih tepat boleh merujuk kepada konsep dalam artikel cara kira cashflow property investment. Prinsip yang sama digunakan untuk Airbnb: bezakan gross revenue, operating expenses, financing commitment dan akhirnya net cashflow. Angka terakhir itulah yang memberi gambaran lebih realistik mengenai prestasi investment.

3. Kos Operasi Boleh Lebih Tinggi Daripada Jangkaan

Property model short stay mempunyai pola penggunaan yang berbeza daripada rumah yang disewakan kepada seorang penyewa untuk tempoh satu atau dua tahun. Dalam long-term rental, seorang penyewa mungkin tinggal berbulan-bulan sebelum pemilik perlu menyediakan semula unit untuk penyewa berikutnya. Dalam Airbnb pula, tetamu boleh bertukar berkali-kali dalam tempoh sebulan.

Setiap tetamu mempunyai cara penggunaan yang berbeza. Ada yang menjaga unit dengan baik, tetapi ada juga yang menggunakan perabot, penghawa dingin, peralatan dapur dan kelengkapan rumah dengan lebih agresif. Akibatnya, sesetengah barang boleh mengalami wear and tear lebih cepat berbanding unit sewaan biasa.

Tilam, sofa, linen, remote control, kettle, hair dryer, kunci pintu atau smart lock mungkin kelihatan seperti perbelanjaan kecil apabila dilihat satu persatu. Namun apabila dikumpulkan sepanjang tahun, kos replacement dan repair boleh memberi kesan kepada net return. Investor yang membuat projection sepatutnya menyediakan allowance untuk perkara ini dari awal.

Lebih berisiko jika projection dibuat dengan menganggap tiada apa-apa akan rosak sepanjang tempoh operasi. Property merupakan aset fizikal dan operasi short stay pula melibatkan penggunaan yang kerap. Sedikit contingency dalam calculation boleh membantu menghasilkan anggaran cashflow yang lebih realistik.

4. Persaingan Airbnb Boleh Berubah Dengan Cepat

Sebuah kawasan mungkin mempunyai jumlah unit short stay yang terhad hari ini, tetapi keadaan tersebut boleh berubah dalam beberapa tahun. Apabila lokasi mula popular, lebih ramai pemilik mungkin memasukkan unit mereka ke platform short stay. Projek baru di kawasan yang sama juga boleh menambahkan supply bilik atau serviced apartment.

Apabila supply bertambah lebih cepat daripada demand, operator mungkin perlu bersaing melalui harga, kualiti visual listing, review, amenities atau pengalaman tetamu. Persaingan seperti ini boleh memberi tekanan kepada average daily rate. Unit yang sebelum ini mudah mendapat booking pada RM300 semalam mungkin perlu menawarkan harga lebih rendah pada tempoh tertentu untuk mengekalkan occupancy.

Sebab itu analisis Airbnb tidak sepatutnya melihat property secara berasingan daripada pasaran sekelilingnya. Investor juga perlu memahami siapa pesaing, jenis accommodation yang tersedia dan sama ada demand kawasan tersebut sedang berkembang bersama pertambahan supply. Dua property yang hampir sama boleh menghasilkan prestasi berbeza hanya kerana lokasi dan competitive environment yang berbeza.

Harga launching atau design unit mungkin menarik semasa pembelian, tetapi pelaburan short stay bergantung kepada permintaan selepas property mula beroperasi. Investor perlu berfikir lebih jauh daripada keadaan pasaran hari ini. Soalan pentingnya ialah sama ada terdapat sebab kukuh untuk tetamu terus datang ke kawasan tersebut pada masa hadapan.

5. Lokasi Popular Tidak Semestinya Sesuai Untuk Short Stay

Ramai pembeli menggunakan formula mudah bahawa lokasi pelancongan semestinya bagus untuk Airbnb. Realitinya lebih kompleks kerana sebuah kawasan boleh mempunyai ramai visitor tetapi mereka mungkin tidak memerlukan jenis accommodation yang ditawarkan oleh property tersebut. Ada destinasi yang lebih kuat untuk hotel, ada yang sesuai untuk family stay dan ada pula yang permintaannya tertumpu kepada hujung minggu sahaja.

Investor perlu memahami siapa yang berpotensi menjadi tetamu kepada property tersebut. Mereka mungkin terdiri daripada keluarga, business traveller, pelancong domestik, peserta event, tetamu transit atau individu yang datang kerana hospital, universiti dan pusat industri berhampiran. Setiap kumpulan mempunyai corak perjalanan dan keperluan penginapan yang berbeza.

Tempoh mereka berada di sesuatu lokasi juga perlu dipertimbangkan. Jika demand sangat tinggi pada Jumaat dan Sabtu tetapi lemah sepanjang hari bekerja, average occupancy bulanan mungkin tidak setinggi yang dibayangkan. Sebaliknya, lokasi yang mempunyai demand daripada beberapa kategori tetamu mungkin mempunyai peluang occupancy yang lebih stabil.

Sebab itu location analysis perlu melihat demand driver, bukan sekadar sama ada sesuatu kawasan itu popular atau tidak. Populariti menghasilkan perhatian, tetapi demand driver adalah faktor untuk orang benar-benar datang dan menginap. Perbezaan ini penting apabila menilai potential short stay.

6. Mengurus Airbnb Memerlukan Operasi Yang Konsisten

Airbnb bukan sekadar mengambil gambar unit dan iklankan ke dalam platform seperti Airbnb, Booking.com dan tunggu booking. Apabila tetamu mula masuk, terdapat banyak proses yang perlu dibuat secara konsisten.

Antaranya menjawab pertanyaan, mengurus booking, menyediakan arahan check-in, menyelaras housekeeping dan memastikan unit bersedia untuk tetamu berikutnya.

Masalah kecil semasa tetamu menginap juga perlu ditangani dengan cepat. Smart lock mungkin bermasalah, aircond tidak sejuk, internet terputus atau tetamu mungkin memerlukan bantuan berkaitan parking dan akses bangunan. Bagi pemilik yang bekerja sepenuh masa, perkara seperti ini boleh menjadi beban sekiranya berlaku berulang kali.

Review tetamu turut memberi kesan kepada prestasi listing. Pengalaman yang tidak baik boleh menghasilkan rating rendah dan seterusnya mempengaruhi keputusan bakal tetamu lain. Disebabkan itu, konsistensi operasi mempunyai hubungan langsung dengan kemampuan unit mendapatkan booking pada masa hadapan.

Investor perlu bertanya dari awal sama ada mereka benar-benar mahu mengurus operasi tersebut sendiri. Jika tidak, kos management sepatutnya dimasukkan dalam kiraan sebelum property dibeli. Jangan membeli berdasarkan projection self-managed kemudian hanya selepas itu baru memasukkan kos operator.

7. Operator Profesional Mengurangkan Kerja, Tetapi Bukan Menghapuskan Risiko

Salah satu alternatif untuk investor yang tidak mahu mengurus Airbnb sendiri ialah menggunakan model operator-managed. Dalam struktur ini, operator biasanya mengambil alih sebahagian operasi seperti pengurusan booking, tetamu, housekeeping dan penyelarasan unit. Pendekatan ini boleh mengurangkan operational burden kepada pemilik, terutama bagi mereka yang tidak mahu mengurus short stay secara harian.

Namun investor masih perlu memahami bagaimana struktur pengurusan tersebut berfungsi. Antaranya ialah bagaimana revenue dikira, sama ada prestasi berdasarkan unit sendiri atau menggunakan sistem pool sharing, berapa management fee yang dikenakan dan siapa menanggung kos tertentu apabila unit memerlukan repair. Struktur berbeza boleh menghasilkan outcome yang berbeza walaupun kedua-duanya menggunakan istilah operator-managed.

Operator juga tidak boleh mengawal semua faktor dalam pelaburan. Mereka tidak boleh menjamin demand pasaran, keadaan ekonomi atau kadar occupancy sepanjang masa. Sebab itu property investment diuruskan oleh operator perlu dilihat sebagai satu model pengurusan, bukannya jaminan keuntungan.

Model ini pada asasnya menyelesaikan sebahagian isu operasi. Risiko pelaburan seperti harga pembelian, financing, keadaan pasaran dan permintaan short stay masih kekal. Investor tetap perlu membuat calculation sendiri sebelum menentukan sama ada struktur tersebut sesuai.

8. Polisi Bangunan Dan Peraturan Boleh Berubah

Sebelum membeli property untuk Airbnb, pembeli juga perlu memahami polisi pembangunan tersebut. Tidak semua bangunan mempunyai pendekatan yang sama terhadap short stay. Management corporation atau badan pengurusan sesebuah pembangunan mungkin mempunyai house rules tertentu berkaitan penggunaan unit, akses tetamu, keselamatan, parking dan operasi short-term accommodation.

Investor tidak sepatutnya membuat keputusan hanya berdasarkan fakta bahawa terdapat beberapa unit Airbnb sedang beroperasi di sesuatu bangunan hari ini. Polisi pengurusan boleh berubah dari semasa ke semasa. Keadaan semasa bukan jaminan bahawa struktur operasi yang sama akan kekal selama-lamanya.

Lebih baik semak jenis pembangunan, polisi pengurusan semasa dan bagaimana aliran tetamu akan dikendalikan. Sekiranya model pelaburan anda bergantung sepenuhnya kepada short stay, isu ini menjadi lebih penting. Apa-apa perubahan terhadap kaedah penggunaan unit boleh memberi kesan terus kepada investment plan.

Perkara ini juga menunjukkan kenapa exit strategy perlu difikirkan sejak awal. Jika short stay tidak lagi praktikal pada masa hadapan, adakah unit itu masih mempunyai alternatif penggunaan lain? Soalan ini sepatutnya dijawab sebelum membeli, bukan selepas berlaku perubahan.

9. Loan Tetap Perlu Dibayar Walaupun Booking Perlahan

Model property investment Airbnb mempunyai pendapatan yang berubah-ubah, tetapi installment property kekal sama. Pembiayaan bulanan tetap perlu dibayar walaupun bulan tersebut mendapat booking yang rendah. Maintenance fee, sinking fund dan beberapa fixed expenses lain juga terus berjalan seperti biasa.

Di sinilah cashflow buffer menjadi sangat penting. Investor yang menggunakan hampir keseluruhan disposable income untuk menampung installment mungkin berada dalam kedudukan lebih tertekan jika short-stay revenue jatuh untuk beberapa bulan berturut-turut. Investment yang kelihatan selesa pada occupancy tinggi boleh menjadi sangat berbeza apabila menggunakan scenario konservatif.

Sebelum membeli, sekurang-kurangnya cuba jawab perkara berikut:

• Berapa installment bulanan?
• Berapa fixed operating cost?
• Berapa revenue jika occupancy berada pada tahap konservatif?
• Berapa lama anda mampu menanggung negative cashflow jika berlaku?

Tujuannya bukan untuk mencari calculation yang sempurna kerana tiada siapa boleh meramal booking masa depan dengan tepat. Tujuannya adalah untuk mengetahui tahap risiko yang anda sendiri mampu tanggung. Investor yang mempunyai buffer lebih besar biasanya mempunyai lebih banyak ruang untuk menghadapi turun naik pasaran.

10. Jangan Bergantung Pada Satu Angka “Potensi Income”

Dalam pemasaran property investment, pembeli kadang-kadang diperkenalkan kepada angka potensi pendapatan. Angka tersebut boleh digunakan sebagai reference untuk memahami model, tetapi ia perlu dibaca bersama assumption yang digunakan untuk menghasilkan projection tersebut. Tanpa assumption, satu angka pendapatan sahaja tidak memberikan gambaran yang lengkap.

Sebagai contoh, pembeli perlu mengetahui kadar occupancy yang digunakan, average nightly rate, sama ada projection menunjukkan gross revenue atau net revenue dan sama ada management fee sudah dimasukkan. Perubahan kecil kepada salah satu assumption ini boleh mengubah hasil akhir dengan ketara. Sebab itu dua projection daripada property yang sama boleh menghasilkan angka berbeza.

Investor yang baik bukan sekadar bertanya, “Berapa boleh dapat sebulan?” Soalan yang lebih berguna ialah, “Bagaimana angka itu dikira dan assumption apa yang digunakan?” Perbezaan antara dua soalan tersebut nampak kecil tetapi ia mengubah keseluruhan cara seseorang menilai investment.

Projection tetap diperlukan apabila digunakan dengan cara yang betul. Ia membantu investor membuat scenario analysis dan membandingkan beberapa kemungkinan. Masalah hanya berlaku apabila projection dianggap sebagai hasil yang dijamin.

11. Risiko Exit Strategy Juga Perlu Difikirkan

Kebanyakan analisis model Airbnb fokus kepada pendapatan bulanan kerana angka tersebut lebih mudah dilihat. Namun property investment biasanya melibatkan holding period yang panjang. Investor sepatutnya memikirkan bukan sahaja bagaimana property menghasilkan pendapatan hari ini, tetapi juga apa yang boleh dilakukan dengannya beberapa tahun akan datang.

Jika suatu hari nanti anda tidak mahu menjalankan Airbnb, adakah unit tersebut masih sesuai untuk long-term rental? Adakah terdapat demand daripada owner-occupier atau kumpulan penyewa lain? Property yang mempunyai lebih daripada satu kemungkinan penggunaan biasanya memberikan investor lebih banyak flexibility.

Sebagai contoh, kemampuan untuk beralih daripada short stay kepada long-term rental boleh menjadi satu alternatif jika keadaan pasaran berubah. Ini tidak bermaksud semua property mesti sesuai untuk setiap strategi. Tetapi mengetahui alternatif yang tersedia membantu investor memahami downside risk sebelum membeli.

Exit strategy juga berkait dengan demand resale. Apabila tiba masa untuk menjual, bakal pembeli mungkin mempunyai objektif yang berbeza daripada pembeli asal. Semakin banyak penggunaan yang munasabah untuk sesuatu unit, semakin luas potensi kumpulan pembeli pada masa hadapan.

Jadi, Siapa Yang Sesuai Melabur Dalam Property Airbnb?

Pelaburan hartanah model Airbnb lebih sesuai untuk investor yang memahami bahawa potensi pulangan datang bersama operasi dan volatility. Mereka tidak hanya melihat nightly rate, tetapi mengambil kira occupancy, operating expenses dan net cashflow. Mereka juga biasanya menyediakan financial buffer dan tidak bergantung kepada satu bulan revenue untuk memenuhi semua komitmen.

Bagi mereka yang mahu pendekatan lebih hands-off, property dengan struktur operator-managed mungkin lebih sesuai untuk dipertimbangkan. Namun struktur tersebut masih perlu dinilai dari segi mekanisme pengurusan, fee, revenue structure dan risiko pasaran. Menggunakan operator tidak bermaksud investor boleh mengabaikan calculation.

Tidak ada satu model yang terbaik untuk semua orang. Perbandingan Short Stay vs Long Term Rental boleh membantu menilai pilihan. Ada investor yang lebih selesa dengan kestabilan long-term rental, manakala ada yang sanggup menerima volatility lebih tinggi kerana mahu menggunakan strategi short stay. Yang penting ialah memilih model yang sepadan dengan objektif, kemampuan kewangan dan tahap involvement yang anda mahukan.

Contoh Bagaimana Menilai Projek Short Stay Dengan Lebih Realistik

Jika anda sedang melihat projek yang mempunyai konsep short stay, jangan bermula dengan soalan mengenai income sahaja. Mulakan dengan lokasi dan demand driver, kemudian lihat siapa yang akan mengurus operasi dan bagaimana booking diuruskan. Selepas itu barulah struktur revenue dan potential cashflow dinilai.

Sebagai contoh, Sea Crestz di Tg Lumpur Kuantan boleh dilihat dari sudut bagaimana konsep short stay digabungkan dengan pengurusan oleh operator. Bagi investor yang tidak mahu mengurus booking, check-in, housekeeping dan operasi tetamu sendiri, struktur sebegini boleh menjadi salah satu perkara yang dipertimbangkan. Namun kewujudan operator tidak bermaksud semua risiko investment telah hilang.

Pembeli masih perlu menilai harga pembelian, financing, cashflow, struktur pengurusan dan kesesuaian projek tersebut dengan kemampuan sendiri. Tujuan melihat projek sebenar hanyalah untuk memahami bagaimana sebahagian cabaran operasi Airbnb cuba diselesaikan. Investment decision tetap perlu dibuat berdasarkan keseluruhan picture.

Airbnb Boleh Menjadi Pelaburan Yang Baik Jika Risiko Dikira Dari Awal

Kesilapan terbesar dalam pelaburan Airbnb bukan semestinya memilih Airbnb sebagai strategi. Masalah biasanya berlaku apabila keputusan dibuat berdasarkan revenue potential sahaja tanpa memahami apa yang berlaku di belakang angka tersebut. Occupancy boleh berubah, kos operasi boleh meningkat, persaingan boleh bertambah dan loan masih perlu dibayar walaupun booking perlahan.

Apabila risiko tersebut dimasukkan dalam calculation dari awal, investor boleh membuat keputusan dengan lebih rasional. Mereka boleh menentukan sama ada downside masih boleh ditanggung sekiranya prestasi tidak mencapai projection asal. Ini jauh lebih selamat daripada membuat keputusan berdasarkan scenario terbaik sahaja.

Jadi, daripada bertanya sama ada Airbnb “confirm untung” atau tidak, soalan yang lebih berguna ialah sama ada potensi pulangan yang ditawarkan setimpal dengan risiko yang perlu ditanggung. Itulah cara yang lebih sihat untuk menilai mana-mana property investment.

Jika pembaca mahu melihat bagaimana konsep short stay yang diuruskan oleh operator digunakan pada projek sebenar, mereka boleh melihat penerangan lanjut mengenai Projek Sea Crestz Kuantan sebagai bahan rujukan seterusnya.